家賃の値上げ交渉は可能？値上げ交渉の手順や成功のコツを解説

賃貸のオーナーさまの中には、家賃の値上げ交渉をしたいと思っている人もいるでしょう。
しかし、そもそも家賃の値上げ交渉が可能なのかどうか、わからずに困っている人もいるかもしれません。

今回は家賃の値上げ交渉が可能なのか、もしそうならどうやって交渉をすれば良いのかなどを解説します。
わかりやすく説明するので、ぜひ参考にしてください。

家賃の値上げ交渉は可能？

結論からいうと、賃貸の入居者に家賃の値上げ交渉をすることは可能です。
「借地借家法」の第三十二条借賃増減請求権において、家賃の値上げはオーナーの権利として定められています。

不動産の価値は経済情勢によって変動するため、借主と貸主が対等な立場を保つことを目的として、賃料を合理的な金額に設定する権利が認められています。
ただし、収益を増やしたいなど、正当な理由なく家賃の値上げはできません。

家賃の値上げ交渉が認められる正当な理由

ここではまず、家賃の値上げ交渉が認められる正当な理由として次の3つを紹介します。

• 周辺の家賃相場よりも安い
• 維持費や税金が上昇した
• 経済状況が変化した

周辺の家賃相場よりも安い

周辺の家賃相場よりも家賃を顕著に安く設定している場合は、家賃を値上げしても構いません。
特に、前オーナーから物件を受け継いだ場合などは、周辺の相場より安いことがあるので、値上げのチャンスでしょう。

その際、物件の間取りや築年数、構造など、条件が似ている周辺物件の相場を調査することが必要です。
調査には手間がかかるかもしれませんが、値上げの正当性を明確にできるメリットがあります。

他にも、新しい駅ができる、居住者が増加するなど地域の再開発に伴い、周辺の家賃が上昇した場合にも家賃の調整が可能です。

維持費や税金が上昇した

社会情勢の変化により、維持費や税金が上昇した場合も、家賃の値上げが認められています。

例えば、周辺の地価が上がると固定資産税も増額するため、オーナーの負担が大きくなります。
よって、値上げをして負担を軽くすることも可能です。
また、天候や災害で修繕費や維持費が増えた場合も、正当な理由として認められます。

経済状況が変化した

物価や人件費が上昇するなど、経済状況が変化した場合も家賃値上げは可能です。

賃貸経営のコストが増加し、オーナーの経営を圧迫する恐れがあるためです。
安定的な賃貸経営のためには、家賃の値上げもやむを得ないと考えられています。

家賃の値上げ交渉が認められないケース

次に、家賃の値上げ交渉が認められないケースとして次の3つを紹介します。

• オーナーの収益目的の場合
• 周辺の家賃相場に比べて高すぎる場合
• 契約書に一定期間値上げしないと明記されている

オーナーの収益目的の場合

オーナーが自分の収益を上げるために家賃の値上げを行うことは認められていません。

自分の利益だけのための値上げは賃借人にとって公平ではなく、また合理的な理由ともいえないためです。
経済情勢に変化がなく、周辺物件の家賃相場より安くないにも関わらず賃上げを行う場合は、オーナーの収益目的とみなされ、認められないケースがあります。

周辺の家賃相場に比べて高すぎる場合

前述したように、周辺の家賃相場に合わせて値上げすることは可能ですが、その際に周辺の家賃と、かけ離れた金額に設定はできません。

家賃相場の高騰に伴い賃上げを交渉する際には、相場のデータを用意しておくことが大切です。
具体的な数値を賃借人に提供すれば、信頼性が増します。

契約書に一定期間値上げしないと明記されている

家賃の値上げの際には賃貸契約書を確認しましょう。
契約書の中に「一定期間値上げしない」と記載されている場合は、その期間の値上げはできません。

オーナーと借り手の公平性と、契約の正当性のために、たとえ経済状況などの変化があったとしても、契約書の内容が優先されます。

家賃の値上げ交渉で起こり得るリスク

家賃の値上げはリスクも含んでいます。
ここでは、家賃の値上げ交渉で起こり得るリスクとして、次の3つを紹介します。

• 入居者が退去してしまう
• 訴訟に発展する恐れがある
• 法定更新になってしまう

入居者が退去してしまう

家賃の値上げを行うと、入居者が他の物件に引越してしまうリスクがあります。

例えば、家賃が上がるなら新しいところに住んだほうが良いと考える人が出てくるかもしれません。
また、引っ越しを検討している人を後押しすることになるでしょう。

退去者が出ると次の人が入居するまで空室になってしまうため、家賃収入が減少してしまいます。
特に、不動産のローンが残っている場合は、返済が負担になってしまうため注意が必要です。

訴訟に発展する恐れがある

場合によっては、家賃の値上げ交渉が訴訟につながることもあります。

借地借家法第三十二条では、入居者がオーナーに対して家賃を減額請求することも認めています。
そのため、交渉がうまくいかなかった場合、入居者が家賃の減額のために訴訟を起こすことも考えられるでしょう。

法定更新になってしまう

法定更新になってしまい、家賃の値上げができない可能性があります。

法定更新とは、以前の契約のまま、自動的に契約期間が更新されることです。

契約更新時までに入居者が値上げに合意しない場合、法定更新以降は値上げ交渉ができなくなります。タイミングを見計らうことが重要です。

家賃の値上げ交渉の手順

家賃の値上げのために具体的に何から始めれば良いのか迷う人もいるでしょう。ここからは、家賃の値上げ交渉の手順として次の3つを紹介します。

• 値上げ額・時期を決める
• 入居者に値上げを連絡する
• 入居者と交渉する・合意書を作成する

値上げ額・時期を決める

まず、値上げ額や値上げの時期を決めましょう。
社会や経済の情勢、周辺の相場や現在の維持費などを把握し、正当な理由を答えられるようにしてから値上げの額を決めることが大切です。

また、入居者に家賃値上げを通告してから実際に値上げするまでの期間は、法律で明確に定められているわけではありません。
しかし、急な値上げはトラブルに発展する恐れもあるため、合意までに十分な時間を設けることが必要です。

入居者に値上げを連絡する

値上げ額や時期が決まったら、できるだけ早めに入居者に連絡するようにしましょう。
早めに連絡しておけば、入居者が退去を選択したとしても、新規入居者を募集できるため、空室対策につながります。

通告の際には、値上げの額、予定時期、値上げの理由を明確に伝えられるようにしておくことが大切です。
また、入居者から質問等を受けるための連絡先も伝えるようにしましょう。

入居者と交渉する・合意書を作成する

家賃の値上げは入居者側からすれば負担額が増えるため、喜ばしいことではありません。
すべての入居者が快く値上げに合意してくれるとは限らないでしょう。

合意が得られなかった場合は交渉しなければなりません。

入居者の合意を得られたら、賃上げについての内容を記載した合意書を作成し、両者で保有するようにしましょう。

家賃の値上げ交渉を成功させるコツ

では、家賃の値上げ交渉を成功させるコツはなんでしょうか。ここでは次の5つのコツを見ていきましょう。

• 無理のない値上げ額に設定する
• 事前に書面で通告しておく
• 契約更新時の値上げ交渉は避ける
• データを提示しながら丁寧に説明する
• 値上げに応じることによるメリットを伝える

無理のない値上げ額に設定する

値上げ額は法律で特に決まっていませんが、急激に高い家賃に設定することはおすすめしません。
値上げ額に納得できない入居者がいると、退去してしまう、拒否される、訴えられるなどの可能性があるためです。

例えば、周辺の家賃に合わせるためであっても、いきなり何万円も値上げをすれば、入居者は納得しないでしょう。
周辺の家賃はもちろん、今までの家賃も考慮しながら、無理のない範囲で値上げすることが大切です。

事前に書面で通告しておく

家賃の値上げを伝える際は、口頭でも書面でも問題ありません。
しかし、口頭だけではお互いに感情的になってしまい、口論になる恐れもあります。

トラブルを回避するためには、事前に書面で値上げの旨を伝えておくのが望ましいでしょう。

この時、内容証明郵便を利用すれば、発送日、内容、受け取った日付が証明され、訴訟時には証拠として機能します。

ただし、内容証明は相手にプレッシャーを与える行為でもあり、マイナスな印象を持たれてしまう可能性があります。
あらかじめ書面で値上げの概要を伝えたのち、あらためて口頭で丁寧に説明すると良いでしょう。

契約更新時の値上げ交渉は避ける

入居者の契約更新時のタイミングでの値上げ交渉は避けるようにしましょう。
なぜなら、契約更新付近で値上げを知れば、もっと家賃の安い物件へ引越してしまう可能性が高まるためです。

また、更新のタイミングまでに入居者が値上げに合意しなければ、前述したように法定更新となってしまいます。

退去リスクや法定更新となるリスクを最小限に抑えるためにも、契約更新時の交渉は避けると良いでしょう。

データを提示しながら丁寧に説明する

入居者からすれば家賃の値上げはうれしい話ではありません。

それでも納得してもらうためには、明確な根拠となるデータや資料を提示しながらわかりやすく丁寧に説明する必要があります。

例えば、周辺の家賃相場、エリアや駅からの距離、社会や経済情勢、物件の間取り、広さ、築年数など、さまざまな根拠が挙げられるでしょう。

これまでの家賃設定が相場よりも安かった場合には、今までの家賃が、いかに安かったか、今回の値上げで適正価格になると理解してもらうようにすることが大切です。
また、一部屋だけではなく、全部の入居者の家賃も上がることを伝えると納得感を得られやすいでしょう。

値上げに応じることによるメリットを伝える

一方的に値上げの合意を求めるだけでは、入居者も納得しづらいものです。
そのため、家賃があがったとしても、入居し続けるメリットを伝えることをおすすめします。
例えば、次回の更新料の減額や免除などが考えられます。

その他、共有部分や設備の改善に入居者がメリットを感じれば、家賃の値上げに応じてくれる可能性が高まるでしょう。
具体的には、外壁をリニューアルする、屋根付き駐輪場を作る、宅配ボックスを設置するなどがおすすめです。

設備の改善で特におすすめなのが、インターネット設備の導入です。
インターネットやWi-Fiが無料なのは入居者にとってメリットとなるため、値上げ交渉のフックとして活用できます。

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入居を継続することによるメリットを提示することで、引っ越しにかかる敷金や礼金などと比較検討してくれるかもしれません。多少の家賃値上げに応じてくれる可能性が高まるでしょう。

家賃の値上げ交渉を拒否された場合の対応

家賃の値上げを拒否した入居者を強制退去させたり、更新を拒否したりすることは不可能です。
では、家賃の値上げ交渉を拒否された場合はどうしたら良いのでしょうか。ここでは2つの方法を解説します。

• 入居者の要望をもとに譲歩する
• 法的手続きをとる

入居者の要望をもとに譲歩する

提示した賃貸の値上げ条件に対して入居者からの合意を得られない場合は、必要に応じて譲歩することも大切です。
例えば、金額が高すぎると言われた場合は値上げ幅を下げる、今すぐには無理だと言われた場合は値上げ時期を延長するなどです。

入居者から家賃の値上げに反対する理由をヒアリングしつつ、条件を見直すことで合意が取れる可能性も高まります。

法的手続きをとる

家賃の値上げ交渉がうまくいかなかった場合、法的手続きをとるのも一つの方法です。
まずは簡易裁判所に賃料増額の調停申し立てをし、調停で裁判所の調停員を交えて話し合うことから始めます。
お互い合意すれば、その内容は強制力を持つため、値上げも可能になるでしょう。

しかし、調停で合意を得られなければ訴訟を起こすことになります。
調停は双方が合意して成立すれば、内容に強制力がありますが、訴訟は両者の主張と証拠に基づいて裁判官が判決を下すものです。
また、調停なしでいきなり訴訟を行うことはできません。

法的手続きをとる場合、調停は3カ月程度、訴訟は1年以上かかります。
家賃が値上げできなかった場合よりも多額の金銭的負担を負うことになります。
可能な限り話し合いや交渉、条件時の譲歩によって家賃の値上げに合意を得るほうが良いでしょう。

まとめ

賃貸の入居者に家賃の値上げ交渉をすることは可能ですが、正当な理由なく家賃の値上げはできません。
周辺の家賃相場よりも安い、維持費や税金が上昇した、経済状況が変化したなどの理由がある場合は、家賃の値上げはできます。

ただし方法を誤ると、入居者が退去する、訴訟に発展するといったことがあるので注意しましょう。

家賃の値上げ交渉を成功させるには、無理のない値上げ額に設定する、事前に書面で通告しておく、メリットを伝えるなどの方法があります。
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