入居率とは？計算方法や入居率をアップさせる方法を紹介

入居率は、マンションやアパートといった賃貸物件の経営状況を左右する指標です。
今回は賃貸の入居率の意味をはじめ、計算方法、入居率を上げる方法をわかりやすく紹介します。

入居率とは

まずはじめに、入居率の概要と重要性について、それぞれ見ていきましょう。　

入居率の概要

入居率とは「賃貸物件の総戸数に対する、入居している部屋数の割合」を指します。
基本的には入居率が高いほど収益が高くなるため、入居率が低いと物件の価値が下がる可能性があります。
入居率の計算式は「入居している部屋数÷総戸数」です。

また、入居率に似た言葉に「稼働率」があります。
これは「一定の期間に入居している日の割合のことです。

月単位の稼働率の計算式は「（12×戸数-空室月数）÷（12×戸数）」になり、日単位の稼働率の計算式は「（365×戸数－空室日数）÷（365×戸数）」です。

入居率をみる重要性

安定した不動産経営を持続させるには、入居率の低下を防ぐことが重要です。

オーナーとしてアパート・マンションを経営するうえで、不動産の収益は家賃収入から諸経費を引いたものになります。
そのため、入居率が高いと家賃収入を安定させることができるのです。

特に賃貸需要が低い地域にある不動産や築年数が経過した不動産は、入居率の低下につながる要素をより多くはらむため、注意が必要です。

なお、入居率はだいたい95〜99％の間であれば問題ありません。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公開している「第27回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』」によると2021年度、2022年度の入居率は以下のとおりです。

参考：第27回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』

このように、入居率は地域によってばらつきがあることがわかります。

入居率の3つの計算方法

入居率には、以下の3つの種類があります。

• 時点入居率
• 稼働入居率
• 賃料入居率

ここではそれぞれの概要と計算方法を解説します。

時点入居率

時点入居率とは「その時点での総戸数に対する入居数の割合」のことです。

時点入居率の計算式は「入居中の部屋数÷総戸数」になります。例えば、総戸数が30戸あり、24戸入居していた場合の計算は以下のとおりです。

つまり、入居率は80％ということになります。

時点入居率は、計算が容易でわかりやすいため、入居率算出の際によく使用される傾向です。
ただし、特定した時点での入居率であるため、推移を算出する際には、複数の時点入居率から求める必要があります。

稼働入居率

稼働入居率とは「年間の稼働日数における入居数の占める割合」です。

稼働入居率の計算式は「（総戸数×365日）– （総空室日数）÷ （総戸数×365日）」になります。
例えば、総戸数が30戸あり、6戸が30日間ずつ空室の場合の計算は以下のとおりです。

この場合、稼働入居率は98％となります。

賃料入居率

賃料入居率とは「年間の満室賃料に対する実際の賃料の割合」です。

計算式は「年間総戸数賃料 - 年間総空室賃料 ÷ 年間総戸数賃料」になります。
例えば、総戸数が10戸で7万円の賃料の物件で、2部屋が2ヵ月間空室の場合、計算は以下のとおりです。

よって、賃料入居率は97％になります。

ただし、物件によっては部屋のサイズに応じて賃料が異なるケースもあります。
その場合は、計算が複雑になるので注意しましょう。

入居率を上げる方法

最後に、入居率を上げる方法として、以下の6つを紹介します。

• 管理会社を見直す
• 募集方法を見直す
• 入居条件を見直す
• 共有部を清潔にする
• 内装・設備を整備する
• 賃料を見直す

順番に見ていきましょう。

管理会社を見直す

管理会社が空室対策を積極的に行なってくれない場合は、管理会社の変更を検討してみるのも一案です。

しっかりした管理会社であれば、空き家解消に向けて対策をしたり、何かしらの提案をしてくれたりするものです。
ただし、管理会社によっては解約時に違約金が発生することもあるため、契約内容を確認してから見直しをするようにしましょう。

募集方法を見直す

現在行なっている募集方法が、ターゲットに届いているかを確認してみましょう。

インターネットの普及に伴い、賃貸物件の探し方は変化しているため、チラシなど従来の方法だけでは効果が薄いケースが少なくありません。

とくに、若い人がターゲットの場合、インターネットのメディアやSNSを活用するのがおすすめです。
また、物件掲載サイトに多く募集を載せるのも有効です。
たくさんの人の目にとまるような工夫をしてみましょう。

入居条件を見直す

入居条件が厳しい場合は、条件を緩めることで入居率がアップする可能性があります。

例えば、ペット可、楽器可、外国人可にするなどです。
不便な場所にあったり、アピールできるものが少なかったりする場合は、入居条件を緩くしてみることで人が集まるかもしれません。

共有部を清潔にする

内覧時にまず目につくのが、大勢の人が使う共有部です。

共有部分が清潔に保たれていないと「モラルのない人たちが住んでいるのでは？」といった悪印象を与え、契約に進まない可能性が高くなるでしょう。

エントランスや廊下、ゴミ置き場、駐輪場などは、徹底的にきれいに掃除しておくことが大切です。

内装・設備を整備する

内装に劣化が目立っている場合は、内装工事を行なうことで、内覧時のイメージがアップしやすくなります。
定期的なハウスクリーニングはもちろん、クロスやフローリング、畳の張り替えなども検討すると良いでしょう。

また、賃貸の設備は進化しているので、時代に合わせて人気の設備を追加することも考えましょう。
例えば、オートロックや防犯カメラ、宅配ボックス、室内物干し、エアコンなどは、入居率の向上につながりやすい設備です。

さらに、無料インターネットやwifi環境の構築も重要なポイントなので、ぜひ検討してみましょう。
空室である場合は入居検討者にとって大きなアピールポイントとなり、既存入居者にとっても利便性の高さから退去予防になります。

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賃料を見直す

入居率を上げる方法を紹介しましたが、さまざまな工夫をしたにも関わらず空室が続く場合は、賃料を見直すことも必要になってきます。

特に、周辺の物件と比べて割高な場合は、周りに合わせるだけで空室状況が改善されるかもしれません。

空室対策のアイデアは次のページでも詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。

空室対策のアイデアを一挙紹介！避けたほうが良い事例も解説

まとめ

安定した不動産経営を持続させるには、入居率の低下を防ぐことが重要です。
入居率には「時点入居率」「稼働入居率」「賃料入居率」の3種があります。
また、入居率が低い場合は、管理会社や入居条件、賃料などを見直すことで改善するかもしれません。

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